不動産の仲介について
まず、住宅ローンの支払いに困ったマイホームはどのようにすればよいのか？
これはとっとと手放し（売却して）負債の相殺に充てたほうが良いです。
では、どのような売却方法が良いのでしょう？
最も良い方法は不動産の仲介です。
仲介は、売主、買主の間に不動産業者が入り、売買の手続きをすべて行ってくれる方法です。
現状この方法が不動産を最も高く販売できるとされています。
これは、単に物件の相場や、リフォーム後に販売した後の利益を見込む不動産業者とは違い、どうしてもこれが欲しいと言う一人の買主とは金額が大きく変わってくるからです。
現に、私も不動産の直接買い取り申し込み、査定を行いましたが、不動産業者によって８００万から１２００万とかなりの開きがありました。
８００万の買取業者はフルリフォームをして、１４００万～１５００万で販売して利益も得ようということでした。
逆にこうしないと売れないよとも言われたりしました。
一番高く売れる仲介でも１２００万円の販売スタートを進めてくる業者もいますので注意が必要です。
仲介では、値段を下げれば反応が増えます。
しかしそれでは売却損がかなり大きく膨らむ可能性がありますので、負債の金額もきちんと確認して、相談にのってくれる不動産業者に頼むこと、そして負債と同等の販売価格をスタートにしましょうと強気の姿勢を見せる不動産業者にお任せするのが良いかと思います。
不動産売却の媒介契約、専任媒介と一般媒介どっちがいいの？
かなりこの話題はネットの検索でも多く出てくる話題、内容となっています。
私の経験から申し上げますと、１００％専任媒介でお任せする方が良いと断言します。
しかし条件もあります。
売却予定の物件のかなり近くにある、そこそこ取引のある不動産屋さんに専任媒介でお任せするのがベストとなります。（経験済み）
その理由をお話しします。
ものすごい大手の不動産屋さんに専任媒介でお任せしていた時もありましたが、営業所が都市部、しかし売却予定の物件はそこからかなりの郊外でした。
中を見たい、と買主になりそうな方が見えても、家の鍵が都市部の営業所に合った場合、営業マンの都合が合わずに、代理で物件の事に詳しくない事務員の女性の方が案内すると言う事が度々ありました。
これでは物件の良さを伝えきれません。
さらに同業者が中を見たいと言ってきた場合には、その都市部の営業所まで鍵を取りに来てくださいと言うように案内されます。
これはレスポンスが非常に悪く、すぐに高値で売却したいという私の希望とは異なるものでしたので、３か月間の専任媒介の期間が終了したら、すぐに大手の仲介はやめにしました。
現在、ネットが主流となり、不動産もアプリで検索する時代なので場所は関係ない。とおっしゃる方も実際いらっしゃいました。
しかし、ネット検索で興味を持たれ、実際に中を見たいと思っても売却物件の近くに鍵が無いとこれはこれでチャンスを逃す可能性もあるのです。
興味を持たれている方がお見えになったら、反応をみて即案内をしてもらった方がよいのか、営業所までお越しいただいてワクワク感を持たせてから案内する。
どちらの方法でも鍵を預けている営業所は近くに合ったほうが良いのと、大手ではなく、そこそこ取引がある、というのも大手は物件を知り尽くしている営業マンの手が空いていない時が多いので、レスポンス良く動けるそこそこの不動産屋さんを選ぶのも大事なのです。
専任媒介では、お任せした不動産屋さんが買主、売主、両方から仲介手数料を得ることができます。
そして一般媒介では、売主の方が、多数の会社に声を掛けて販売の案内をしてもらう為、声を掛けた不動産屋さんが多ければ多いほど、選ばれる分母は大きくなり、仲介手数料を得れるかどうかは運にも左右されるため、よほどの人気エリアでない限り、積極的な販売活動はされないところが多いとお聞きします。
さらに一般媒介では、レインズ（不動産屋さん専用の物件情報）は自身で行う必要があり、販売状況の報告もされないのが普通です。
現在はネットが主流となります
一般媒介でさらに良くないのが、現在では店舗に行かず、ネットや、アプリで物件の情報を見るのですが、
Ａ社 １５００万 写真１、２
Ｂ社 １５００万 写真１、２
Ｃ社 １５００万 写真１、２
Ｄ社 １５００万 写真１、２
と４つの会社に声を掛けたら４つとも自分の物件が同じ写真で並び、扱う不動産屋さんが違うと言う事が起きてしまいます。
SUUMOとかでもこのような物件をたまに見ると思いますが、売主さんは一般媒介で最低でも４社に声を掛けていると言う事なんですね。
売主さんはこのような状況は理解できます、物件を探されている買主さんも、この説明文を見た後なら理解できますが、これから物件を探している、結婚して子供が産まれるので探し始めた！という若い方には？？？全くのクエスチョンで、よくわからずスルーされる可能性も高くなってしまいます。
私がコロナ禍の不況の中でも、高く販売する方法を実践するためにも、一社に集中して販売活動を行ったほうが良いと思います。
そしてその一社に、すべてのネット不動産への登録をお願いしましょう。
私もYahoo!不動産だけ登録が抜けていたりしましたので、日本にあるすべての不動産アプリ、ネットに必ず掲載してもらうようにお願いしましょう。
これが専任媒介であれば、こちらの言う事やわがままもかなり聞いてくれます。
