営業マンにはわがままを言え！
前回、不動産を売却する場合は、一般媒介が専任媒介が良いのかと言うお話をさせていただきました。
特定の条件はございますが、専任媒介をお勧めするというお話になったと思います。
専任媒介では、営業マンも売却が決まるまでは親身にお話を聞き、わがままも聞いてくれると思いますので、とことん営業マンを使っていきましょう！
実はネットが主流になった現在、営業マンの方はあまりやることが無いのです。
と、いうのも従来は内覧を開催したり、チラシを近所に入れたり、土日には新規、注目物件と言う事で買主さんを店舗に呼び込むための秘策を練ったりと、やることは多々ありました。
現在ではネットのアプリで気軽に物件を探せるようになったので、営業マンもこのようなアプリに頼りっぱなしなのが実情なのです。
さらにご近所さんにチラシを入れるより、内覧の案内をするより、ネットの反応を待った方が日本全国から物件を探すことができますので、どう売りたい物件を見せるかが重要になってきます。
そこで営業マンの方に任せっぱなしにしていますと、事務的に処理され、過去の同じような価格帯や、不動産の価値から汚れ具合を差し引き、かなりの安値で販売されたり、いつまで経っても売れない物件になってしまいがちです。
１年以内に本気で高値で不動産を売りたいのであればここから先は必見です。
写真にこだわれ！
不動産の営業マンなんて、なぜか日本で流行りのiPhone片手に部屋の写真や外観の写真を何枚か撮ってアプリに掲載して終わりの事が多いです。
しかし、現に私の時もすべての営業マンの方がそうでした。
しかし、買主さんはアプリで検索する際に、予算もそうですが、その予算内の中から一番目を引く物件に資料請求するに決まってます。
決してiPhoneの写真が悪いわけではないですが、高く売るための写真のテクニックがありますのでご紹介します。
一眼レフを持っていらっしゃる方は、一眼レフでCR2のようなRAW画像データで写真を撮るようにしましょう。
そして、居住中であえなく売却しなければいけない方も、生活感の溢れている物件の写真はできればやめましょう。
実際の物件の写真です。
私も当初はこのような写真を掲載しておりましたが、これを見て買主さんの立場から物事を判断していきましょう。
まず、見に来たいか？
居住中と言うのは不動産を売却するうえでは不利になることがあります。
このような居住中と思わせる、もしくは居住中では、なかなか買主さんが中を見たいと思うことはあまりないのです。
だって持ち主さんが住んでいるわけですから。
挨拶とかも面倒ですよね。
それにかなりの高価な、高級な家電や家具が並んでいるならまだしも、一般的な家電や家具、しかも懸念劣化したものが並んでいると、こんな感じなってしまうんだなぁと、新居購入後の、夢のような生活感が想像できなくなってしまいます。
なので物は全部取っ払い、写真を撮る必要があるのです。
ちょっとどかすのに時間が掛かり、夕方になってしまいましたね。
しかし、買主さんがこれから置きたい家具なんかを想像できるようにしました。
しかし、長く住んでいましたので壁も良く見ると筋があって汚れが目立ちます。
お金を掛けずに粗大ごみを処分する方法も記事にしております。
加工しちゃいましょう。
RAW画像データというのは、ネガのような生データなので加工の範囲がJPGよりも広いのです。
これは詐欺じゃないのか？とおっしゃる方がいるかも知れませんが、太陽の光が差し込んだ時にはこのように見えるのも事実ですし、壁の汚れを加工して消したわけではありませんので詐欺ではありません。
そこにあるものを無いものに加工してしまうのは間違っていると思いますが、綺麗に見える瞬間を写真で再現するの何の間違いもないと思います。
我々売主さんは、とにかく買主さんが検索で目に留まり、資料請求してもらい、中を見に来てもらわなければ何も始まらないのですから。
このような方法で写真を撮り、どんどん掲載写真を変えてもらいましょう。
上記の写真はEOS Kissで撮影、加工しました。
風景写真も重要
営業マンの方は近くにこの店がある、徒歩〇〇分
と言う記載もしてくれますが、実際どんなお店があるのかも写真に収めてもらったり、小学校や駅が近いのでしたらその写真も掲載してもらうようにしましょう。
もちろんそこに長く住んでいたなら、綺麗に見える角度や瞬間、時間などは不動産の営業マンより確実に上だと思いますのでご自身で撮影してください。
さらにマンションであれば、風景の写真も重要となってきます。
これはスマートフォンにも機能があるともいますが、一眼レフの長時間露光撮影を使うと、月明かりの明るい日に肉眼で見たような夜の風景を撮ることができますのでお勧めです。
仕事が終わって、くつろぎタイムにお酒を一杯飲みながらこんな夜景も見れる。
そんなイメージの写真が撮れると良いです。
思い出も掲載する
そんな写真ばかりだと、肝心の室内の写真なんかが掲載できないとおっしゃる方もいるかもしれませんが、不動産の検索アプリの写真掲載数はかなり多く、３０枚以上掲載できるところも多いです。
室内ばかりで３０枚なんて飽きられるだけです。
同じような価格帯で不動産が並んでいいる中、少しでも買主の気を引くような事をしないと、どれも似たり寄ったりで価格が安いほうへと思考が動いてしまいますので、少し違う観点でもアピールもして、同じ価格帯での不動産からの差別化を図ることが重要です。
現に私は思い出の写真として、写真に〇〇の花火大会も見れます。と記入した実際の花火の写真も掲載したりしました。
また、自衛隊の基地も近くにありましたので、航空ショーが見れますよと、実際に撮った写真を掲載したりしましたので、粗大ごみを処分するのと同時に、写真をデジタル化したりする必要もあると思います。
懐かしい思い出の写真も掲載しちゃいましょう。
これはブルーインパルスが航空ショーの練習で上空を通りかかったときにたまたま撮影した写真です。
デジタル断捨離していなかったら見逃していたでしょう。
良く見えるようにソフトな輪郭にして、雲も付け足し位置関係が良く分かるようにしました。
合成は行いましたが、不動産の部屋の写真を合成した訳ではありませんし、こんなこともありましたという文章も掲載しました。
まとめ
車を高く売る時は？？
少しでも綺麗に見せるために必死に洗車したり、室内を綺麗にしたりしますよね？
不動産の物件もそれと同様だともいます。
ただし不動産は欲しい！と思うただ１人に刺さるのが大変なのです。
ですから、不動産会社に任せっぱなしにするのではなく、こちらもかなりの努力をして、より良く見せたり（あなたがやもえず売却しようとしているこの不動産を選んだ時には、何かしら魅力があって選んだのでしょうから）、思い出を語ったり、アプローチの仕方を変えるのもかなり重要なのです。
だってそれで何百万という金額が変わってくる場合があるのです。
※住宅ローンの借金や、他の借金、延滞で命を断とうと思わないでください。必ず何とかなります。死ぬ気でやればいろんなことが回避できますので、決してあきらめないでください。
